Лучше то, что приносит больший доход. Посчитайте, сколько денег за съем за вычетом всех расходов, налогов и головных болей по сдаче в съем приносит Вам Ваша недвижимость в год. Расходы на ремонт, даже если они происходят раз в 10 лет, учитывайте тоже. Чего не надо учитывать - так это прирост в цене квартиры, никто не гарантирует, что цена на нее будет расти. Теперь разделите полученную цифру на цену квартиры. Получили, скажем 0,1 - 10% годовых или 0,02 - 2 % годовых. Теперь сравнивайте с альтернативами - сберегательными счетами, облигациями, акциями, просто дыркой в матраце. 10% - круто по всем статьям. Только не так часто случается. А вот 2 % процента совсем не круто, а это приблизительный размер среднего годового прироста цен на недвижимость за вычетом инфляции за последние 100 лет в западных странах. Одно дело, конечно, если Вы в объекте проживаете. Тогда у Вас полно неэкономических причин держаться за него. Но если Вы квартиру купили на сдачу или, еще пуще, на перепродажу, то доходность должна быть быть на первом месте среди Ваших аргументов за или против. Рассказы о том, что недвижимость всегда только растет, приберегите для маклеров. При проверке роста цен на какой-нибудь инвестиционный объект надо смотреть на очень долгосрочные исторические данные, а не на последние 5-10 лет. При этом учтите, что исторические данные тоже ничего не гарантируют. Скажем, золото. Посколько золото, за исключением роста или падения цены на него, прибыли не приносит, то ориентация на исторический прирост цен на него мало что дает.
Акции приносят прибыль в качестве дивидентов. Вдобавок к этому, прибыли, которые фирма не распределяет в качестве дивидентов, но которые не тратятся на всякий мусор вроде корпоративных самолетов, или на необходимые капитальные вложения и т.п., также влияют на цену акции. По идее, если интересы владельцев компании идут один в один с интересами мелких акционеров, то retained earnings, то есть оставшаяся прибыль также является частью дохода. Делите годовую прибыль акционерной компании (на акцию, для этого разделите годовую прибыль на количество акций (outstanding shares). Получаете опять же годовую доходность (yield). В среднем, доходность на акции выше доходности на недвижимость, хотя в разные периоды времени эта разница может быть по разному выражена или вовсе быть перевернута.
Но стоп, скажете Вы, ведь подобный подсчет доходости основывается на исторических данных. Ожидать, что недвижимость даст определенную стабильную долгосрочную прибыль гораздо более резонно (тем более, что в случае с коммерческой недвижимостью, возможно заключение многолетних договоров на съем), чем ожидать определенной прибыли от многих других бизнесов, котирующихся на бирже, чьи прибыли вариируют очень сильно. Это, конечно, валидный аргумент. Только за стабильность надо платить. Платить более низкой прибыльностью. Если вы можете перенести колебания прибыльности, а вместе с ней и цен на акции, то ваша прибыль в долгосрочной перспективе скорей всего будет гораздо выше.
-А если удасться взять ипотеку под невысокие проценты, то прибыль на вложенный капитал будет гораздо выше. А вот кредит на покупку акций мне вряд ли кто даст.
-В таком случае и риск полной потери капитала возрастает многократно. А вот отсутствие кредитов на покупку акций можно (но нужно ли) с успехом компенсировать использованьем дериватов, к примеру опций Call c сильным рычагом (leverage). Использование особо опасных дериватов может увеличить потенциальные прибыли по сравнению с plain vanilla акциями и в 10 и больше раз, что и будет имитировать эффект ипотеки.
Короче, если корова не дает молока, то держать ее смысла нет. Даже если цена на нее раньше росла. Если Вы не знаете точно, почему цена должна продолжать расти, то ищите то, где вы будете это знать.
То что недвижимость можно увидеть, потрогать у проконтролировать является для многих людей веским аргументом в ее пользу. Но, с другой стороны, это капиталоемкий бизнес. Вы какой бизнес предпочитаете: такой, где можно вложить 100 и получать 100, или такой, где нужно вложить 2000 и получать 100? Недвижимость - это скорей второе.
Кстати, для того, чтобы проверить правильность аргументации, попробуйте использовать один и тот же аргумент для доказательства противоположных позиций. Скажем: цены на недвижимость продолжат расти, потому что они росли последние 10 лет. С таким же успехом можно утверждать и обратное: цены на недвижимость начнуть падать, потому что они росли последние 10 лет.
Если я не прав, пусть меня товарищи поправят.
Акции приносят прибыль в качестве дивидентов. Вдобавок к этому, прибыли, которые фирма не распределяет в качестве дивидентов, но которые не тратятся на всякий мусор вроде корпоративных самолетов, или на необходимые капитальные вложения и т.п., также влияют на цену акции. По идее, если интересы владельцев компании идут один в один с интересами мелких акционеров, то retained earnings, то есть оставшаяся прибыль также является частью дохода. Делите годовую прибыль акционерной компании (на акцию, для этого разделите годовую прибыль на количество акций (outstanding shares). Получаете опять же годовую доходность (yield). В среднем, доходность на акции выше доходности на недвижимость, хотя в разные периоды времени эта разница может быть по разному выражена или вовсе быть перевернута.
Но стоп, скажете Вы, ведь подобный подсчет доходости основывается на исторических данных. Ожидать, что недвижимость даст определенную стабильную долгосрочную прибыль гораздо более резонно (тем более, что в случае с коммерческой недвижимостью, возможно заключение многолетних договоров на съем), чем ожидать определенной прибыли от многих других бизнесов, котирующихся на бирже, чьи прибыли вариируют очень сильно. Это, конечно, валидный аргумент. Только за стабильность надо платить. Платить более низкой прибыльностью. Если вы можете перенести колебания прибыльности, а вместе с ней и цен на акции, то ваша прибыль в долгосрочной перспективе скорей всего будет гораздо выше.
-А если удасться взять ипотеку под невысокие проценты, то прибыль на вложенный капитал будет гораздо выше. А вот кредит на покупку акций мне вряд ли кто даст.
-В таком случае и риск полной потери капитала возрастает многократно. А вот отсутствие кредитов на покупку акций можно (но нужно ли) с успехом компенсировать использованьем дериватов, к примеру опций Call c сильным рычагом (leverage). Использование особо опасных дериватов может увеличить потенциальные прибыли по сравнению с plain vanilla акциями и в 10 и больше раз, что и будет имитировать эффект ипотеки.
Короче, если корова не дает молока, то держать ее смысла нет. Даже если цена на нее раньше росла. Если Вы не знаете точно, почему цена должна продолжать расти, то ищите то, где вы будете это знать.
То что недвижимость можно увидеть, потрогать у проконтролировать является для многих людей веским аргументом в ее пользу. Но, с другой стороны, это капиталоемкий бизнес. Вы какой бизнес предпочитаете: такой, где можно вложить 100 и получать 100, или такой, где нужно вложить 2000 и получать 100? Недвижимость - это скорей второе.
Кстати, для того, чтобы проверить правильность аргументации, попробуйте использовать один и тот же аргумент для доказательства противоположных позиций. Скажем: цены на недвижимость продолжат расти, потому что они росли последние 10 лет. С таким же успехом можно утверждать и обратное: цены на недвижимость начнуть падать, потому что они росли последние 10 лет.
Если я не прав, пусть меня товарищи поправят.
Комментариев нет:
Отправить комментарий